宁波楼市现"红五月"行情 刚需型改善型买家是主力

随着宽松性房地产调控政策托市效应的逐步释放,宁波楼市现“红五月”行情。

2015年4月份,宁波新建住宅的成交量相比上月迅速放大。而据国家统计局的相关数据,当月宁波新房价格环比上涨0.2%。而这也是去年4月份以来本城新房价格的首次环比上涨。

据中指研究院宁波分院的监测,5月份宁波新建商品住宅的销售量持续上涨,比4月多出600多套,而价格环比上涨0.28%。

也就是说,宁波5月的新建商品住宅可谓是“量升价微涨”。缘何出现“红五月”行情?业内人士反馈,除了刚需需求的拉动,投资性需求入市现象有所抬头。

宁波现“红五月”行情

关键词:量升较上月增619套

和一线城市的情况类似,5月份宁波新建住宅的成交量继续放大。

今年4月份,受益于“3·30新政”的有效拉动,宁波市区商品住宅房销售量为3714套,比3月增加1135套。

而受益于降息和本地新调整的公积金贷款政策,5月份市区商品住宅房销售量继续上涨。据中指研究院宁波分院的监测,5月份宁波市区商品住宅房销售量为4333套,较之4月增加了619套。

纵观宁波市六区的成交数量,鄞州区的中海国际社区、北仑区的龙湖滟澜海岸及镇海区的万科城位列成交套数前三甲,成交量分别为196套、177套、170套。而接下来成交量在百套以上的楼盘分别是:万年乐享世界,156套;雅戈尔都市南山,123套;保利城,116套;世茂龙湾,112套;雅戈尔明洲,102套;公元世家,100套。

从成交面积来看,龙湖滟澜海岸、中海国际社区及万科城排名前三。

而从企业成交额来看,前三强为万科、雅戈尔和银亿。万科作为百强开发商,始终保持着市场高占有率,占宁波总市场的9.53%。此外,雅戈尔和银亿分别有8.24%和6.02%的市场占有率。

关键词:价微涨环比上涨0.28%

根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2015年5月,有48个城市的价格环比上涨,而宁波位列其中。

当然,和深圳、上海一线城市的环比涨幅超过2%相比,宁波的涨幅小了很多。

记者在“百城价格指数”查阅到,宁波5月新建住宅价格环比上涨0.28%,而样本平均价格和样本价格中位数则分别为12375元/平方米、11500元/平方米。

对于“价微涨”,今年以来持续关注房价的意向购房者有体会。

五一小长假过后,田先生立马签了东部新城某楼盘的一套139平方米的房子。“很中意这个小区,所以我一直在追踪成交价格的变化。感觉过年前的那阵子房价是较低的,3月份也还好,稍微拉上一点;4月份到5月初,就我所知往上调了两次价。”田先生说。

确实,受益于“3·30新政”、降息以及本地公积金贷款政策调整的推动,4月份就有部分开发商开始降低优惠幅度,而5月份有更多的开发商加入了。就记者所知,一些楼盘将涉及“公积金按揭”这一块的优惠幅度调小甚至取消。

谁是回暖背后推手

刚需型改善型买家是主力

“3·30新政”后,宁波楼市持续回暖,无论是新房还是二手房,其成交量开始攀升。那么“量升价微涨”的背后,是哪些人在买房呢?

“从我和同事接触到客户的情况来看,主要还是刚需型改善型买家在发力。”雅戈尔明洲的一位置业顾问告诉记者,他们的116户型是三房,125户型以及137-139户型都是四房,不少客户是“两房换三房”或者“两房换四房”,改善型需求很明显。

而在二手房层面,刚需型改善型同样是主力。“我上星期成交的两套房,都是次新的,买家都是刚需。这两个买家一为孩子读书铺垫、二为扩大居住面积”,鄞州万达广场附近21世纪不动产的业务员王女士告诉金报记者,“3·30新政”后,房龄超过两年的房东来挂房子的多了起来,他们也有意识地强化推荐,刚需型成交量攀高。

事实上,2014年以来,宁波房地产市场进入调整期,居民购房需求以刚需为主,此外改善型的比重较高。

记者找到了之前国家统计局宁波调查队的专项调查报告。在两年内有购房意向的被调查者中,90.4%的被调查者购房用途是首次购房和改善居住条件,其中,34.9%的被调查者属于首次购房,55.5%的被调查者购房目的是为了改善住房条件。

在国家、地方相关政策的推动下,刚需型改善型买家纷纷出手,今年4月份、5月份的成交量就很能说明问题。

投资性买房现象开始抬头

当然,很长一段时间以来,不少人买房是出于投资目的。只不过进入市场调整期后,投资性需求受到一定的抑制。记者查到的国家统计局宁波调查队的这份调查报告同时显示,“购房目的”这一栏,还是有4.8%的被调查者购房用于投资,4.8%的被调查者购房目的为其他(比如养老、休闲等)。

而今,随着4月份以来楼市回暖趋势的显现,投资性买房现象开始抬头。

“我有个同事,5月下旬成交了一套南苑国际的一室一厅,大概60万出头,听说这个买家就是炒股赚了来投资的。南苑国际是,可以读堇山小学的,他觉得会有家长愿意来接盘的。”诚发房产的业务员刘女士告诉记者。

南天房产格兰云天店的沈店长给金报记者讲了另外一个案例——一位房产位于江北区的房东,早的时候其房子挂牌价位100万,为了很快筹集资金到手入股市,3月初她开始自降房价到95万、92万,后来以92万元成交。这位房东另有居处,她胆子很大,拿到房款后马上投入股市。“我听说她很快就把92万翻到了300万,前些日子把300万资金从股市撤了出来,已经买了一套一手房”。

确实,虽然目前还没有数据显示大量股民变现买房,然而投资性需求入市现象相比去年有所增多,股市溢出资金确实在一定程度上成为拉动部分城市楼市成交量的推手。

银行理财师李先生认为,从现在的情况看,宁波楼市整体回暖趋势明朗化,政策面上接下来还会继续降息降准,在楼市成交量回升之后,后市房价上扬概率相比以前增大,但同样的,库存问题也不容忽视。“如果你要在房产投资上获得前几年那样的回报,那么可能性很小。”